Аренда или покупка дома: что вам подходит?

Аренда дома или покупка дома - важное решение, и у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Согласно отчету исследовательского центра Pew Research Center, в последние годы процент американских семей арендовавших жилье больше, чем с 1965 года.
Аренда/покупка
Покупка
+ может составлять собственные средства и займы
+ Нет владельца
+ Больше стабильности (особенно со школами)
+ Возможные налоговые преимущества
+ Можете улучшить дом по своему вкусу (требует существенных денег, оформление документов заранее)
- Требует значительных денег, оформление документов авансом
- Можно потерять деньги, если стоимость жилья снизится
- Дополнительные расходы помимо выплат по ипотеке
- Рост цен на жилье и низкие запасы на многих рынках
- Ответственность за ремонт, перепланировку помещений
Аренда
+ Меньше первоначальных затрат и бумажной волокиты
+ Свобода быть все более мобильным
+ Не несет ответственности за обслуживание, ремонт
+ Не нужно беспокоиться о падении домашних ценностей
+ Создайте ссуду (если ваш арендодатель сообщает об арендных платежах в кредитные бюро)
+ Отсутствие счетов по налогу на недвижимость
- арендодатель может увеличить арендную плату или продать недвижимость
- Выбор может быть ограничен в зависимости от вакансий
- Возможно, придется двигаться несколько раз
- Не наращивайте капитал
- Нет налоговой льготы
Купить дешевле, чем арендовать?
Расходы, связанные с арендой и покупкой, различаются, и они сильно зависят от того, где вы живете, и от местного рынка жилья. «Арендная ставка против покупок» поможет вам разбить некоторые из этих расходов. Например, для большинства сдаваемых в аренду объектов недвижимости требуется залог, который защищает арендодателя от ущерба, причиненного арендатором. Обычно при подписании договора аренды вы вносите арендную плату за первый и последний месяц. При оценке договора аренды спросите, включает ли ваша ежемесячная арендная плата коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, кабель или интернет. Для покупателей жилья одна из самых больших затрат на владение домом - это ежемесячный платеж по ипотеке, который включает основную сумму и проценты по ссуде. Ваши платежи могут со временем увеличиваться или уменьшаться, если ваш кредит имеет переменную ставку или если изменится ваш налог на недвижимость или страховые взносы. Ожидайте большой первоначальный взнос - от 3% до 20% от покупной цены дома. Если вы вкладываете менее 20 процентов, ваш кредитор обычно просит вас приобрести частную ипотечную страховку, или PMI, которая также увеличивает ваши ежемесячные выплаты. «В процессе покупки дома, покупатель должен будет оплатить осмотр дома и любые расценки на любой необходимый ремонт от подрядчиков. Они также внесут не менее 1% от продажной цены, «серьезные деньги», - говорит Мишель Хопсон, агент по недвижимости Compass, агентства недвижимости в Далласе. Как домовладелец, также готовьтесь к некоторым скрытым расходам владения недвижимостью, которые застают многих покупателей врасплох впервые и может привести к угрызениям совести покупателя. Если вы покупаете недвижимость через Ассоциацию домовладельцев или ТСЖ, вам также необходимо будет учесть ежемесячные взносы в ТСЖ, которые могут покрывать такие услуги, как ландшафтный дизайн, внешнее обслуживание и общественные объекты. Различия между арендой и покупкой
Аренда или покупка дома - это не только владение. Вот еще несколько ключевых различий между двумя вариантами.
Покупка дома может создать капитал
Покупатели могут заработать на капитале, накопленном их домом с течением времени. Это означает, что если стоимость дома возрастет, вы получите более высокую стоимость при продаже. Кроме того, с ипотекой с фиксированной ставкой вам не придется беспокоиться о повышении арендной платы. «Сейчас процентные ставки настолько низки, - говорит Хопсон. - Это означает, что заимствование денег сегодня обходится очень недорого. В Далласе, где арендная плата высока, покупка жилья может быть почти такой же доступной, как и аренда во многих частях города. Если вы можете претендовать на дом и построить немного капитала, в конечном итоге это имеет больше смысла, чем аренда ».
Налоговые последствия
Еще один фактор, который следует учитывать покупателям, - сможете ли вы вычесть проценты по ипотеке при уплате налогов. Налоговое законодательство позволяет тем, кто перечисляет свои налоги, списывать выплаты по процентам ипотеки; Однако не все имеют право перечислять вычеты, а изменения в налоговом законодательстве в 2018 году означают, что все больше людей не могут удерживать столько же своих процентов по ипотеке и налогов на недвижимость, как раньше.
Затраты на содержание дома
Со временем дома нуждаются в ремонте и техническом обслуживании, и, когда вы сдаете в аренду, эти расходы обычно несет владелец. Например, в квартире при поломке системы отопления, вентиляции и кондиционирования или холодильника домовладелец должен это исправить. С другой стороны, как домовладелец, вы будете на крючке из-за тех ремонтов и текущего сезонного обслуживания. Кэти Шанк, агент по недвижимости Keller Williams в Атланте, советует своим клиентам учитывать эти расходы при рассмотрении вопроса о том, могут ли они позволить себе дом. Шанк призывает покупателей внимательно изучить информацию, раскрытую продавцом, и провести осмотр дома.
Лучше купить или арендовать?
Ответ на вопрос об аренде и покупке дома не так уж прост. Вот пять вопросов, которые следует задать при рассмотрении вопроса о лизинге или покупке:
1. Что вы можете себе позволить?
2. Как долго вы планируете оставаться дома?
3. Хотите стабильности или гибкости?
4. Можете ли вы позволить себе нести ответственность за ремонт / обслуживание дома?
5. Каковы ваши финансовые, профессиональные и семейные цели?
Если вы переезжаете в незнакомый город, у вас нестабильная ситуация с работой или вы не уверены, в каком районе вы будете чувствовать себя как дома, аренда на определенный период времени может быть отличным вариантом. «В течение этого периода аренды люди действительно чувствуют, что им нравится и не нравится, и мы также можем начать изучать различные варианты покупки в этот период», - говорит Шанк. Хотя ни у кого нет хрустального шара, важно оценить вашу текущую жизненную ситуацию и то, насколько вероятно, что она изменится в ближайшем будущем. «Я рекомендую клиентам, которые претерпевают изменения в жизни, такие как развод или сокращение штата, снимать арендную плату, прежде чем совершить крупную покупку, которая может не соответствовать их новому образу жизни», - объясняет Хопсон. Шанк соглашается, поощряя своих клиентов думать наперед: «Клиентам, у которых меняется личная ситуация, например, вступают в брак или планируют вскоре завести ребенка, я призываю их обратить внимание на то, чего у них нет ». Еще одно соображение: можете ли вы позволить себе дом, соответствующий вашему образу жизни в ближайшие несколько лет, или ограниченный бюджет ограничивает ваши возможности? Для многих аренда или покупка сводятся к тому, что они могут себе позволить прямо сейчас. «Возможно, лучше подождать или арендовать немного, пока не сможете позволить себе дом, в котором будете жить какое-то время или расти вместе со своей семьей», - говорит Шанк: Если вы все еще не уверены, может быть полезно, поговорить с агентом по недвижимости, который поможет вам обдумать решение об аренде или покупке дома.
Перевод статьи: Карасёва Валентина

How to properly rent an apartment?

Looking for a place to rent is a risky job that often leads to surprises: you can find an apartment in a few hours, and sometimes you have to look for a suitable place for months. So once you decide to rent a home, you need to know where to start.
Search options
The first is friends and acquaintances
Best of all, this is the ... best and most convenient plan for you. However, this option is often more convenient for the landlord, because an experienced person prefers to rent an apartment to a stranger than "his", because it costs a lot of money. Yes, and when something happens, it is easy to drive away a stranger without any anxiety or shame.
The second is a newspaper ad
It's simple and useful. Ideally, sometimes an expired housing lease advertisement "hangs with a dead load" for a solid advertising base. Therefore, it is necessary to refer to a specialized publication on real estate.
The third is realtors
If someone doesn't want to waste their precious time, there are realtors who can help you rent / lease your home for a real fee.
The fourth is the announcement in the columns and at the bus stop
For the landlord, this approach means a long and thorough reading of the information sheets, and the tenant has to glue a lot of notices to himself. However, this option is inefficient, because people are often in a hurry in public places, rushing and running, and do not even spend time reading thousands of advertisements, in short, some of them are fraudulent. And the life of the ads on the column and on the board will not be long: after an hour, it can be torn by the hunter, or the gluer will cover it with his leaflet.
The fifth is the neighbors
As an additional option - go out in the evening and talk to grandmothers who are close and know everything. The keeper of other people's secrets will tell you exactly who is renting the apartment (room), as well as will quickly provide you with the name, address and phone number of the owner, and other useful information that will be useful.
Unfortunately, in our city there is no place for landlords and tenants to meet and talk. There are such points in almost every metropolis. For example, in Almaty, several dozen people gather at such a "turn" in the early hours of the morning. In addition, the place has its own infrastructure - a shop, telephone, toilet, chair, taxi driver, billboard, newspaper carrier and more. Most of the lease / rental transactions in Almaty "turn" are carried out without intermediaries, but recently the motivation of the so-called "black" and "gray" brokers has increased.
We process documents
From a legal point of view, renting an apartment is generally not a significant operation. To enter into such a transaction, the potential resident must make sure that the building is registered in the name of the landlord, in other words, clearly know that he is dealing with the real owner, in turn, it is not superfluous to check the identity card of the future resident. Only after these procedures can the parties confidently sign a lease agreement.
- The document must specify all the identification characteristics of the leased building: address, type of real estate object (apartment, house, cottage), size, floor, - explains the lawyer Saken Eshmuratov. - The contract also sets out the rights and obligations of the parties and sets out the conditions for its implementation - which party pays the utility bills, who and under what circumstances will compensate the damage. Amount, payment term (monthly, quarterly), lease term are discussed.
This is the main provision of the lease agreement. However, at the initiative of one of the parties, it can accurately add additional items. For example, the landlord introduces a so-called "deposit" - this is the money that the landlord gives at the time of placement in the apartment (the amount of the monthly payment for the rent of an ordinary house). When leaving the house, the deposit is returned, but due to the negligence of the resident, the deposit is included in the rent.
If the owner rents an apartment equipped with expensive equipment and household appliances, it is recommended to make an inventory of property other than the contract. Each item should be briefly described - year of manufacture, model, degree of wear, defects and damage. The inventory of property consists of two acts of transfer and acceptance. One of them is filled when renting an apartment, and the other - when returning the apartment. At the initiative of the tenant can tell the period of the landlord's arrival in the apartment and other conditions of privacy. This document can be signed after the parties have determined the terms of the contract.
- In general, it is better to notarize the lease agreement. After all, any obligation

What does a tenant need to know?
1. Remember, if you are asked to pay half of the money first and then see the apartment, do not agree to it.
2. Give the money only after a thorough inspection of the apartment, sign the contract, get a receipt and the key to the apartment, make sure that the key belongs to this apartment.
3. Before concluding the contract, carefully check the identity card of the landlord, the documents of the apartment (all documents must be original, not copies). Remember that the contract must contain the information of the landlord and his signature.
4. Ask for a receipt for payment for utilities for the previous month. Owners usually pay for the service and keep a receipt. If you don't have a receipt, you have to think!
5. Pay only with a receipt, if the landlord does not want to give a receipt, it is better to refuse the apartment.
6. The landlord may not evict the occupant of the apartment due to his personal misconduct until the end of the lease period, as specified in the contract. Of course, in order to protect the interests of the lessor, the lessee must strictly adhere to all clauses of the contract.
7. The contract can specify that the owner often comes to monitor the condition of the apartment as a whole and its sanitary, lighting, indoor living and furniture. Based on a written agreement, the lessee can feel independent in a secure and temporary living space, and the landlord is also insured against the lessee's actions.
Перевод статьи: Даукенова Айдана

14 советов от инсайдеров по аренде квартиры в Нью-Йорке

Во время пандемии коронавируса переезжать непросто. Вот почему домовладельцы Нью-Йорка пытаются убедить своих арендаторов продлить аренду прямо сейчас. Но если вы ищете новое место, вы должны знать, что ожидается снижение арендных ставок с рекордных максимумов, достигнутых в последние кварталы, по крайней мере, в следующие несколько месяцев.
С наступлением летних месяцев у вас больше шансов получить выгодную сделку. По словам Элизабет Ки, брокера CORE, конкуренция низкая, потому что существует такая большая неопределенность, и арендодатели все чаще предлагают бесплатные услуги, чтобы побудить вас подписать договор аренды. Например, она слышала о таких уступках, как четыре месяца бесплатно при аренде на 18 месяцев или восемь месяцев бесплатно при аренде на три года.
Независимо от вашей ситуации, вы должны быть уверены, что защитили себя от мошенничества, работали с надежным брокером и получали все в письменной форме. Читайте подробнее о том, как ориентироваться на рынке аренды Нью-Йорка.
1. Думайте как агент по аренде
Если вы имеете дело напрямую с агентом по аренде на месте в большом здании без комиссии, знайте, что даже если есть 10 или 20 вакансий, они скажут вам только о двух или трех, чтобы сохранить свое влияние на переговорах. Поэтому убедитесь, что вы с самого начала предельно ясно понимаете, что ищете.
Кроме того, агент по аренде, вероятно, не будет добровольно предоставлять информацию о существующих концессиях, которые предлагаются вместо снижения запрашиваемой арендной платы за квартиру - вы должны спросить. Возможные уступки включают в себя аренду на один или несколько месяцев бесплатно, плату брокеру владельцем и бесплатный доступ к удобствам здания, например, к бассейну или фитнес-клубу, за которые часто может взиматься дополнительная плата. В обычное время было бы разумно избегать никеля и затемнения в напряженные сезоны, такие как весна и лето. Однако в нынешнем климате, когда такие удобства, как тренажерные залы и бассейны, закрыты по соображениям общественного здравоохранения, здесь больше свободы.
2. Если вы работаете с брокером, найдите хорошего
Охотникам за квартирами не рекомендуется снимать незаметные места. Вы рискуете попасться на схемы наживки и подмены, когда потенциальных арендаторов соблазняют фотографиями, но к тому времени, когда они получают ключи, обнаруживается, что квартира была заменена на не отвечающую стандартам. Однако пандемия коронавируса означает, что предлагаются виртуальные туры, а не личные просмотры, поэтому как никогда важно работать с авторитетным брокером, проверять информацию и задавать много вопросов.
Не все агенты имеют сомнительные намерения, но некоторые из них пытаются привлечь клиентов, рекламируя квартиры слишком хороших, чтобы быть правдой, которые на самом деле недоступны (или, по крайней мере, не по этой цене); вы можете прочитать о других мошенничествах здесь.
Вместо того, чтобы искать агента через листинг, получите личную рекомендацию от друга или в офисе переезда вашей компании. Еще один хороший ресурс - это партнер Brick Underground Triplemint.com - новаторская, технически подкованная брокерская компания, основанная двумя выпускниками Йельского университета в ответ на мрачный опыт аренды их одноклассников и коллег. (Бонус: если вы зарегистрируетесь здесь, Triplemint будет взимать с брокера комиссию в размере 10 процентов от годовой арендной платы вместо обычных 12-15 процентов.)
Если вы пользуетесь услугами агента, обязательно получите письменное соглашение о том, что агент сообщит о любых сборах, уплаченных арендодателем, и возместит вашу комиссию на эту сумму. Недобросовестные агенты обманывают без разглашения; они также могут направить вас к платным квартирам, пропуская потенциально лучший выбор для вас.
Кроме того, проверка объявления в незнакомом районе или у брокера, с которым вы никогда не встречались, ставит вас в уязвимое положение, поэтому ознакомьтесь с этими советами, как оставаться в безопасности во время поиска квартиры в Нью-Йорке.
3. Знайте разницу между объявленной арендной платой и тем, что вы действительно будете платить.
Если вам предлагают бесплатный месяц или два в качестве концессии, это здорово, но знайте, что эти скидки могут быть использованы для рекламы квартир с более низкой арендной платой, иначе говоря, чистой эффективной арендной платы, которую вы бы заплатили, если бы сумма, которую вы сэкономили на бесплатном месяц (а) были распределены на протяжении всего срока аренды.
Но обычно это не так. Вместо этого вы обычно получаете бесплатные месяцы - в договоре аренды указано, когда - но в противном случае вы фактически платите каждый месяц более высокую «валовую арендную плату».
Если мысль о том, чтобы вычислить все это, заставляет вас покрыться холодным потом, новый калькулятор валовой арендной платы Brick Underground, представленный ниже, поможет вам подсчитать сумму.
4. Рассмотрите возможность временной краткосрочной аренды.
Если вам нужно место для временного проживания, сейчас очень хорошее время, чтобы рассмотреть возможность краткосрочной аренды. Эти типы квартир обычно подходят для деловых путешественников и посетителей, которые приезжают в город на длительный срок, но этот спрос практически иссяк в результате пандемии. Краткосрочная корпоративная аренда квартир можно найти всего за 99 долларов за ночь, что делает их хорошим предложением для жителей Нью-Йорка между квартирами или тех, кому нужно место, чтобы изолировать больного члена семьи.
Но мы предупредили: среди краткосрочной аренды много мошенников. Важно знать правила и красные флажки.
5. Управляйте ожиданиями в отношении музыки и (некоторых) домашних животных.
Арендодатели могут не решаться сдавать в аренду людям, которые, по их мнению, будут создавать много шума, поэтому вы можете не упоминать, например, что вам нужно репетировать музыкальный инструмент с потенциальным арендодателем или даже с вашим агентом по аренде, у которого есть долгосрочная заинтересованность в том, чтобы домовладелец был доволен. (Очевидно, вам нужно быть хорошим, уважительным соседом, чтобы вы не могли устраивать джем-сейшн, когда захотите, например, в неурочные или поздние часы, когда вы можете беспокоить других.)
Что касается домашних животных, даже если квартира рекламируется как подходящая для проживания с домашними животными, некоторые собаки выше определенного веса (обычно 30-50 фунтов) могут быть ограничены. Некоторые здания могут даже захотеть проверить вашу собаку перед тем, как вы переедете (подумайте об оценке темперамента, дрессировке поведения или другом типе оценки), чтобы убедиться, что она будет хорошим жителем.
6. Рассмотрите возможность аренды кооператива или кондоминиума.
Процесс подачи заявки медленнее и дороже, но аренда квартиры или (особенно) кооператива может быть дешевле, чем обычная аренда, и дает квартиру с более качественной отделкой. Большинство кооперативных зданий ограничивают продолжительность времени, в течение которого владельцы могут сдавать свои квартиры в аренду, до двух лет в любой период от семи до 10 лет, поэтому, если вы ищете более постоянную жилищную ситуацию, кондо или обычное арендуемое здание - это то, что вам нужно. лучший вариант.
У некоторых кондоминиумов тоже есть ограничения, но они по большей части менее строгие. Убедитесь, что ваша заявка была одобрена правлением (а не только владельцем), иначе вас могут выгнать после того, как вы переехали. Также не забудьте спросить, будете ли вы, как арендатор, лишены каких-либо удобств, таких как велосипед хранилище, настил на крыше или тренажерный зал, или от домашних животных.
7. Взять в субаренду
Все арендаторы в Нью-Йорке могут сдавать свои квартиры в субаренду, даже если в договоре аренды указано иное, хотя существуют определенные процедуры, которым необходимо следовать, и вы должны письменно уведомить арендодателя о своем намерении сделать это.
С субарендой арендатор остается на крючке по арендной плате и любому повреждению квартиры. Принятие договора аренды - это нечто иное и включает в себя передачу назначения аренды новому арендатору, который должен быть одобрен арендодателем и проверить его финансы и биографию. Здесь есть преимущества для арендатора, который может освободиться от договора аренды, и для нового арендатора, который получает квартиру без уплаты брокерского вознаграждения за более короткий период времени, часто с возможностью подписать новый договор аренды.
8. Знайте, когда и о чем вести переговоры.
Это сложно сделать на горячем рынке или в жаркое время года (весна и лето), но некоторые признаки того, что арендная плата может быть предметом переговоров, включают квартиру, которая находится на рынке дольше обычного (часы или дни на горячем рынке; дни или несколько недель на медленном рынке - но имейте в виду, что дни на рыночных прилавках теперь заморожены); проблема с доступом в квартиру (например, текущий арендатор не позволит вам ее увидеть); или квартира в плохом состоянии. Многие арендаторы считают, что им больше удаётся договариваться о льготах, чем об аренде, например о бесплатном членстве в спортзале или хранении велосипедов, или о небольшом улучшении квартиры, например о замене бытовой техники или ремонте пола.
9. Найдите поручителя, если он вам нужен.
Если вы не отвечаете требованиям арендодателя к доходу - который обычно в 40 раз превышает месячную арендную плату - и у вас нет поручителя из трех штатов, который зарабатывает в 80 раз больше ежемесячной арендной платы или имеет ее в банке, сберегательных счетах или на счете на фондовом рынке если они на пенсии - попробуйте предложить больше защиты, чтобы компенсировать это. (Примечание: по закону здания со стабилизированной арендной платой могут принимать только гарантийный депозит за один месяц.) В качестве альтернативы страховщик, спонсор Brick Underground, будет выступать в качестве поручителя за плату, которая может составлять всего 60 процентов от месячной арендной платы.
10. Знайте свои права на постельных клопов.
У вас есть законное право на письменное раскрытие истории постельных клопов в здании при подписании договора аренды. Но чтобы избавить себя от головной боли, заранее спросите об истории постельных клопов. Вы не можете быть уверены, что получите честный ответ, но не помешает произвести впечатление осознанного. Также проверьте Реестр постельных клопов, а также веб-сайт Департамента по сохранению и развитию жилищного фонда Нью-Йорка, чтобы найти признаки продолжающегося заражения и плохого управления.
11. Сравните удобства в здании с договором аренды.
Если в вашем здании есть терраса на крыше, тренажерный зал, помещение для хранения велосипедов или другие удобства, убедитесь, что ваш доступ (и любые сборы) включены в договор аренды. Иногда можно попросить управляющую компанию отказаться от комиссии.
12. Будьте готовы попросить у своего предыдущего арендодателя рекомендательное письмо.
Некоторые домовладельцы могут попросить рекомендательное письмо от вашего предыдущего домовладельца. На самом деле они хотят знать, платили ли вы вовремя арендную плату. Второе, что они хотят, - это знать, тихий ли вы, чистый сосед.
13. Знайте, как оценить здание с точки зрения удобства детей.
Ищете дом с большим количеством семей или дом с атмосферой только для взрослых? Законы, запрещающие жилищную дискриминацию, не позволяют агентам по недвижимости обсуждать, подходит ли здание для семьи или нет (или даже о том, хороши ли местные школы).
Некоторые признаки здания, подходящего для детей, включают в себя множество квартир для семьи (с двумя спальнями и выше) и ухоженную игровую комнату. Вам также следует попросить швейцара и припарковаться возле здания до или после школы, чтобы увидеть, не замечаете ли вы, что семьи входят или выходят из здания.
14. Проведите саундчек поздно вечером.
Прежде чем подписать договор аренды, вернитесь около полуночи и проверьте, не представляют ли какие-либо бары на крыше или ночные клубы угрозу для вашего спокойствия и покоя. Однако уличный шум можно уменьшить, установив звукоизоляцию в окнах, так что это не обязательно повод для дисквалификации квартиры, которую вы любите.

Перевод: Сериккалиева Аяжан

Прочти это, прежде чем подписывать договор аренды..

Аренда офисного помещения для небольшой компании часто является большими расходами. Но это может быть излишне дорогостоящим, если вы не понимаете скрытых затрат и ограничений, которые скрываются во многих договорах аренды.
Первое, что нужно понять, это то, что когда вы ведете переговоры об аренде офиса, ваш арендодатель, вероятно, имеет преимущество. Если вы, как и большинство арендаторов, договариваетесь об аренде раз в пять или десять лет и относите арендную плату к той же категории, что и другие рутинные, текущие деловые расходы, сравнивая ежемесячный платеж с вашим денежным потоком.
Хозяин находится в другом положении. Его бизнес - это сдача в аренду помещений, а здания являются его основным активом. Арендодатель очень заинтересован в долгосрочном планировании и заключении консервативных договоров аренды, которые максимизируют доход от своих активов. Хороший юрист по недвижимости может помочь защитить ваши интересы, но зачастую он не способен дать совет по вопросам бизнеса. Юридически приемлемые договоренности могут быть плохими деловыми сделками.
К счастью, если вы обладаете смекалкой и сохраняете за собой определенные права, вы можете превратить аренду офиса в огромный актив. Вот некоторые из наиболее неясных положений об аренде, которые защищают домовладельцев за счет их арендаторов.
Пространство
Офисные помещения, оцениваемые из расчета на «сдаваемый в аренду» квадратный фут, часто оказываются намного дороже, чем ожидают арендаторы, поскольку арендодатели могут включать помещения, которые арендаторы считают непригодными для использования. Обычно вы можете использовать только 75–90% того, за что платите. Эта разница, коэффициент потерь, зависит от трех вещей: физической конфигурации ваших офисов, метода измерения арендуемой площадью арендодателем и, во все большей степени, прихоти арендодателя.
Арендуемая площадь обязательно будет включать лифты, туалеты для уборщиков, вестибюли, лестницы и многое другое. Справедливо. Однако имейте в виду, что некоторые здания имеют более высокий коэффициент потерь, чем другие. Необычные изгибы или острые углы, лифтовые площадки, расположенные в центре здания, а не сбоку, и обилие колонн в вашем пространстве способствуют более высокому коэффициенту потерь.
Кроме того, арендодатели часто разрабатывают собственные методики измерения арендуемой площади. Арендодатель может измерять расстояние от внешней стороны одной внешней стены до другой, например, и включать в себя сомнительно «общественные» зоны, такие как вентиляционные шахты. Кажется, что некоторые здания имеют размеры от горгульи до горгульи - украшения фасада, не имеющие отношения к полезному пространству арендатора.
Помимо этого, многие арендодатели создают произвольный фактор потерь. Как только они определили размер помещения, они просто увеличивают число, скажем, на 25% и затем называют это арендуемой площадью.
Чтобы обезопасить себя, вы можете нанять архитектора, который измерит пространство, которое вы планируете сдавать в аренду, и скажет вам, будет ли полезная площадь удовлетворять потребности вашего бизнеса. Архитектор должен использовать общепринятый стандарт, например, принятый Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий, чтобы вы могли точно сравнить одно пространство с другим. Тогда, какое бы число ни использовал домовладелец, вы будете знать, сколько вы будете платить за квадратный фут, и у вас будет более информированная основа для переговоров.
При продлении аренды арендатор может также обнаружить, что арендодатель «переоценил» площадь и теперь утверждает, что она намного больше. Известный домовладелец на Манхэттене сказал одному арендатору, что я знаю, что его площадь выросла на 20%. Также требовалась более высокая арендная плата за квадратный фут - двойной удар.
Операционные расходы - самый хитрый пункт
Положение о эксплуатационных расходах позволяет арендодателю возмещать из своего кармана обычные расходы на содержание здания. Это должно быть все, что он делает. Операционные расходы, перечисленные в вашем счете, должны напрямую соответствовать выгодам, которые вы получаете по договору аренды, и должны соответствовать объективным стандартам, таким как GAAP (общепринятые принципы бухгалтерского учета), а не обычным правилам вашего арендодателя.
Настаивайте на точном и ограниченном определении предметов, которые нужно включить. Арендодатели иногда используют статью о операционных расходах в качестве центра прибыли. Если вы одобрите общую оговорку, которая, по мнению многих домовладельцев, является необходимой, она может стать пустым чеком. Вам могут выставить счет за расходы, которые не имеют ничего общего с эксплуатацией здания. Неоднозначность также увеличивает риск судебного разбирательства.
Исключения. Некоторые статьи должны быть специально исключены из операционных расходов: электричество, которое обслуживает помещения арендаторов (арендодатель взыскивает ее с каждого арендатора индивидуально); зарплата руководителей; гонорары за консультации; сборы за изучение рынка; комиссионные и рекламные расходы; первоначальные затраты на озеленение; структурный ремонт или замена; штрафы, понесенные из-за несвоевременной уплаты налогов домовладельцем; сборы и более высокие проценты, вызванные рефинансированием собственности домовладельцем; деньги, которые арендодатель должен выплатить в случае невыполнения обязательств по договору аренды или другому соглашению; любые судебные издержки для разрешения споров с участием арендодателя; любая чрезмерная сумма, которую арендодатель платит подрядчику или продавцу из-за особых отношений.
Капитальные улучшения. Капитальные затраты требуют особого внимания при заключении договора аренды. Пункт о операционных расходах должен в целом исключать их из операционных расходов, за которые вам выставлен счет.
Barclays Bank в Нью-Йорке получил счет за ремонт после того, как его арендодатель, компания Panel Realty, установила новую систему кондиционирования воздуха. Barclays отказался платить, и дело было передано в суд. Аренда Barclays требовала, чтобы арендодатель произвел все структурные ремонты. Банк отвечал за свою долю во всех других работах по обслуживанию и ремонту зданий, включая ремонт системы кондиционирования воздуха. Суд постановил, что замена системы выходит за рамки традиционных представлений о ремонте. Это были капитальные затраты, которые Panel Realty не могла переложить на Barclays. Хотя банк выиграл, он пошел на ненужный риск, поскольку его аренда не возлагала на домовладельца ответственность за капитальные затраты1.
Даже с исключением, если вы не будете осторожны, значительные капитальные затраты - искусно перемаркированные - могут быть включены в ваш счет текущих расходов. Например, при аренде может потребоваться оплата аренды оборудования. Это распространенный метод преобразования капитальных затрат в расходы, которые перекладываются на арендатора. Вы должны согласиться платить за аренду оборудования только в том случае, если они не заменяют основное оборудование, которое в противном случае пришлось бы покупать домовладельцу. Арендаторам следует остерегаться подобных сборов, потому что Закон о налоговой реформе 1986 года изменил положения налогового законодательства об амортизации и сделал аренду оборудования более привлекательной для арендодателей, чем покупку.
Определенные капитальные улучшения, такие как новые, более эффективные лифты или новая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, должны снизить стоимость эксплуатации здания и, следовательно, вашу долю операционных расходов. Такие капитальные затраты обычно не включаются в операционные расходы. Однако домовладельцы часто настаивают на том, чтобы вы принимали на себя часть расходов. Попросите продемонстрировать, что на самом деле эти капитальные затраты снизят операционные расходы. Затем, если вы соглашаетесь на аренду, по которой арендодатель может выставлять вам счет за годовую амортизацию этих предметов, убедитесь, что ваша часть ограничена экономией, которую вы получите в конкретный год. Другими словами, ваши чистые эксплуатационные расходы не должны быть выше, чем они были до экономичной установки.
Двойное окунание. Затраты домовладельца на содержание отдельных частей здания, приносящих доход, должны включаться в операционные расходы только после вычета дохода из ваших операционных расходов. Это касается различных магазинов, кафе, смотровых площадок и так далее. Если в здании есть гараж, ваш домовладелец, вероятно, взимает плату с арендаторов и населения за парковочные места, но стоимость эксплуатации гаража также может быть включена в ваши эксплуатационные расходы. Если в договоре аренды эта стоимость не исключается, у арендодателя есть веские основания выставить вам счет.
Электричество. Для многих арендаторов электричество - одна из самых больших операционных расходов. Арендодатели, которые хотят увеличить свои доходы без повышения арендной платы, часто используют пункт об электроэнергии как источник прибыли, завышая и без того значительную стоимость этой важной услуги. Не позволяйте выгоде арендодателя излишне увеличивать ваши счета за коммунальные услуги. Обычно в договорах аренды предусматривается, что электричество будет оплачиваться одним из трех способов: прямым измерением, подсчетом или включением арендной платы.
Прямой замер прост и может быть самым дешевым для вас. Когда коммунальное предприятие напрямую измеряет вашу электроэнергию, вы платите фактическую плату за то, что используете. Нет и речи о промежуточной прибыли для домовладельца.
Когда только один счетчик в здании подключается к сети, вы или ваш домовладелец можете установить отдельный счетчик для измерения потребляемой вами электроэнергии. Ваш арендодатель оплачивает коммунальные услуги, а вы платите арендодателю. Этот метод, называемый подсчетом, может дать вам более дешевую электроэнергию, если вы знаете, о чем просить. Если ваш домовладелец может покупать электроэнергию по низким оптовым ценам, вам следует поторговаться в пользу этой более низкой цены. В договорах аренды часто говорится, что арендатору будет выставлен счет «в соответствии с» опубликованным тарифным планом коммунального предприятия. Это может означать, что домовладелец будет взимать с вас самую высокую ставку, которая будет применяться к вашему собственному потреблению, и присвоит разницу.
Если в здании всего один счетчик, ваши расходы на электроэнергию можно просто включить в квартплату. Этот способ наиболее рискованный для арендаторов. Арендодатель обычно оценивает ваше потребление электроэнергии, глядя на ваше офисное оборудование и спрашивая, сколько часов вы используете каждую его часть в обычный день или неделю. Такие оценки по своей природе менее надежны, чем измерение количества потребляемой вами электроэнергии; в одном квартале Манхэттена базовая ставка арендодателя за электричество варьируется более чем на 30%.
Опасайтесь таких оценок по другой причине. Они могут включать в себя существенный «запас прочности», который без необходимости увеличивает ваши расходы. Например, предположим, что ваш домовладелец платит 2,25 доллара за квадратный фут за электричество, но добавляет 2,75 доллара за квадратный фут к вашей базовой арендной плате. Повышение ставки на 10% повысит ваши расходы до 3,02 доллара, а прибыль вашего арендодателя вырастет с 50 до 55 центов за квадратный фут. Если бы ваш офис был площадью 10 000 квадратных футов, только эти дополнительные 5 центов обошлись бы вам в 5000 долларов в течение десятилетнего срока аренды. Прибыль вашего арендодателя по счету за электроэнергию: 55 000 долларов. И это при условии отсутствия дальнейшего увеличения.
Может ли домовладелец отключить электричество? Аренда, используемая по всей стране, часто позволяет арендодателю сделать это в короткие сроки, оставляя арендатору заниматься непосредственно с коммунальным предприятием. Самостоятельное приготовление электроэнергии может быть дорогостоящим и трудоемким. Это может потребовать значительных внутренних работ - например, новых стояков, трубопроводов и электропроводки, - которые, кстати, вы не имеете права устанавливать при аренде. Арендодатели использовали такие положения, чтобы получить рычаги воздействия при решении несвязанных вопросов.
Повышение арендной платы
Базисный год. Арендаторы офисов, как правило, несут ответственность за увеличение расходов на строительство и налоги на недвижимость сверх некоторой базовой точки - либо за базовый год, либо за прекращение расходов. Такое повышение арендной платы может легко превысить базовую арендную плату, и суды, как правило, будут обеспечивать соблюдение положений договора аренды, который вы подп